Calculateur Batimelo · gratuit
Distance à la limite du voisin
La distance minimale entre votre construction et la limite séparative, ou la hauteur permise à une distance donnée, et les distances de vue du Code civil.
À quelle distance de la clôture du voisin peut-on bâtir une maison, une extension ou un garage ? Ce calculateur donne le recul minimal à partir de la hauteur du projet, ou la hauteur maximale à partir d’un recul déjà fixé, selon la règle nationale ou les valeurs de votre PLU. Il ajoute les distances de vue imposées par le Code civil quand une fenêtre regarde vers la parcelle d’à côté. Utile pour contrôler un plan avant un permis ou une déclaration préalable.
Utiliser le calculateur
Choisissez d’abord ce que vous connaissez dans « Je connais » : la hauteur (l’outil cherche le recul) ou la distance (il cherche la hauteur permise). Dans « Règle à appliquer », gardez « Règlement national (pas de PLU) » si votre commune n’a pas de plan local d’urbanisme ; sinon, sélectionnez « Valeurs de mon PLU » et recopiez le rapport et le minimum lus dans l’article du règlement de zone consacré aux limites séparatives.
- « Hauteur au point le plus haut de la façade » : la différence d’altitude entre le faîtage ou l’acrotère situé du côté du voisin et le sol au droit de la limite.
- « Distance prévue jusqu’à la limite » : facultative, mesurée à l’horizontale entre le mur et le point de limite le plus proche.
- « Ouverture créant une vue vers la limite » : une fenêtre face à la limite crée une vue droite ; une baie de biais ou perpendiculaire, une vue oblique.
Comment le calcul est fait
Dans une commune soumise au règlement national d’urbanisme, l’article R111-17 du Code de l’urbanisme impose que la distance horizontale de tout point du bâtiment au point le plus proche de la limite soit au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans descendre sous 3 m. L’outil applique donc L ≥ max(H × 0,5 ; 3 m). Un bâtiment implanté sur la limite y échappe. En mode inverse, la hauteur permise vaut L ÷ 0,5, à condition que L atteigne déjà le minimum.
Avec un PLU, l’article R111-17 ne s’applique plus (article R111-1) : c’est le règlement de votre zone qui fixe le rapport k et le minimum, et l’outil calcule L ≥ max(H × k ; minimum saisi). Les vues relèvent du droit privé : 1,90 m pour une vue droite (article 678 du Code civil) et 0,60 m pour une vue oblique (article 679), comptés depuis le parement extérieur du mur ou la ligne extérieure d’un balcon (article 680).
Exemple : une maison à étage en commune sans PLU
La situation
Un pignon culmine à 8 m au-dessus du sol de la limite. Le plan place le mur à 5 m de la clôture, avec une fenêtre de chambre tournée vers le voisin. La commune applique le règlement national.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Règle | Règlement national | L ≥ H × 0,5, minimum 3,00 m (règlement national d’urbanisme) |
| Rapport | 8 m × 0,5 | 4 m |
| Recul exigé | plus grande valeur entre 4 m et 3 m | Au moins 4,00 m de la limite |
| Contrôle du plan | 5 − 4 | Conforme : 1,00 m de marge |
| Fenêtre | vue droite, article 678 | Au moins 1,90 m entre l’ouverture et la limite (vue droite) : respecté |
Avec un pignon de 10 m, le recul exigé passerait à 5 m : plus aucune marge.
Les distances de référence
| Règle | Valeur | Texte |
|---|---|---|
| Recul sans PLU | moitié de la différence d’altitude, 3 m au moins | Code de l’urbanisme, R111-17 |
| Bâtiment sur la limite | pas de recul | R111-17 |
| Règle de PLU fréquente | H/2 avec 3 m minimum, parfois 4 m ou davantage | règlement de zone |
| Vue droite | 1,90 m | Code civil, article 678 |
| Vue oblique | 0,60 m | Code civil, article 679 |
| Jour de souffrance | 2,6 m au-dessus du plancher au rez-de-chaussée, 1,9 m à l’étage | Code civil, article 677 |
| Plantation de plus de 2 m | 2 m de la limite (0,5 m en dessous) | Code civil, article 671 |
Points à vérifier avant de déposer
Le règlement local prime
Le PLU, un règlement de lotissement ou une servitude peuvent fixer une règle plus stricte ou différente. Seule la mairie instruit le dossier et dit si le projet est acceptable : le résultat affiché est une vérification, pas une autorisation.
- La hauteur se lit point par point : un terrain qui descend vers le voisin augmente la différence d’altitude.
- Un balcon, une terrasse surélevée ou un escalier extérieur se mesure depuis son extrémité.
À préciser dans votre demande de devis
Pour un architecte ou un constructeur, joignez le recul obtenu et la règle retenue, l’extrait du PLU ou la mention « règlement national », un plan de masse coté, les altitudes du terrain au droit de la limite et la position des fenêtres prévues côté voisin. Consultation possible via la page demande de devis.
Pour situer ce retrait dans l’ensemble du projet, notre guide du prix de construction d’une maison passe en revue les postes d’un chantier neuf.
Ensuite, estimez un agrandissement avec le calculateur de budget d’extension, dimensionnez l’aération sous plancher avec l’outil ventilation du vide sanitaire et chiffrez les coffrages avec le calcul de surface coffrante.
Questions fréquentes
Quelle distance minimale entre une construction et le terrain du voisin ?
Sans PLU, la règle nationale exige la moitié de la différence d’altitude entre le point du bâtiment et la limite, avec un plancher de 3 m, sauf si vous construisez sur la limite elle-même. Avec un PLU, lisez l’article de votre zone sur les limites séparatives : il remplace cette règle.
Peut-on construire en limite de propriété ?
Le règlement national l’autorise : un bâtiment qui jouxte la limite échappe au recul. Beaucoup de PLU le permettent aussi, parfois sous conditions : vérifiez le règlement de zone et celui du lotissement.
À quelle distance de la limite peut-on ouvrir une fenêtre ?
Le Code civil demande 1,90 m pour une vue droite et 0,60 m pour une vue oblique, mesurés depuis le parement extérieur du mur. Plus près, seul un jour de souffrance, fixe et translucide, est admis.
La distance se mesure-t-elle depuis la clôture ou depuis la limite cadastrale ?
Les textes visent la limite séparative. Une clôture posée en retrait fausse la mesure : partez des bornes, ou faites borner le terrain par un géomètre-expert.