Une maison est « hors d’eau hors d’air » quand elle est à la fois couverte et fermée : la charpente, la couverture et l’étanchéité empêchent la pluie d’entrer (hors d’eau), et les menuiseries extérieures posées ferment toutes les ouvertures (hors d’air). Ce stade marque la fin du gros œuvre et du clos-couvert : le bâtiment est protégé des intempéries et les travaux intérieurs peuvent commencer en toute saison.
Le terme revient sans cesse dans les devis, les contrats et les appels de fonds, parfois avec des sens légèrement différents. Ce guide reprend les étapes de la construction jusqu’à ce stade, ce qu’il recouvre exactement, ce qu’il reste à faire ensuite, et comment il s’inscrit dans le calendrier de paiement d’un contrat de construction de maison individuelle.
Au sommaire10 parties
- 1Que signifient « hors d’eau » et « hors d’air » ?
- 2Quelles sont les étapes de construction jusqu’au hors d’eau hors d’air ?
- 3Quelles démarches avant d’ouvrir le chantier ?
- 4Que reste-t-il à faire après le hors d’eau hors d’air ?
- 5Peut-on faire construire une maison hors d’eau hors d’air et finir soi-même ?
- 6Quel est le rôle du hors d’eau hors d’air dans un contrat de construction ?
- 7Quelles garanties et quels contrôles à ce stade ?
- 8Combien coûte une maison hors d’eau hors d’air ?
- 9Hors d’eau hors d’air : quelles alternatives pour gagner de la place ?
- 10Questions fréquentes
Que signifient « hors d’eau » et « hors d’air » ?
Les deux expressions décrivent deux jalons successifs du chantier.
- Hors d’eau : la charpente est montée, la couverture (tuiles, ardoises, bacs) ou l’étanchéité d’un toit plat est posée, avec les éléments qui évacuent l’eau. La pluie ne tombe plus dans la maison, même si les baies restent ouvertes.
- Hors d’air : les menuiseries extérieures sont posées, fenêtres, porte d’entrée, porte de garage, parfois volets. Le bâtiment est fermé : le vent ne le traverse plus, on peut le mettre sous clé et commencer les lots intérieurs.
On parle aussi de « clos et couvert », expression qui recouvre les deux. Attention toutefois : aucun texte ne donne une définition légale détaillée de ces stades, et la jurisprudence a dû préciser certains cas. Un stade « hors d’air » n’est pas atteint, par exemple, s’il manque la porte d’entrée ou si une ouverture n’a encore ni montant ni bâti. Dans un contrat, la liste des ouvrages compris doit donc être écrite noir sur blanc.
Quelles sont les étapes de construction jusqu’au hors d’eau hors d’air ?
Le chemin vers le clos-couvert suit l’ordre logique de la maison, du terrain vers le toit. Chaque niveau s’appuie sur le précédent.
- Préparation et terrassement : implantation, décapage de la terre végétale, fouilles des fondations, éventuel décaissement pour un sous-sol ou un vide sanitaire.
- Fondations : semelles ou longrines en béton armé, dimensionnées d’après l’étude de sol, puis soubassement.
- Plancher bas : dallage sur terre-plein ou plancher sur vide sanitaire, souvent en poutrelles et entrevous.
- Élévation des murs : blocs béton, briques, béton cellulaire, ou ossature bois montée sur la dalle ; linteaux, chaînages et poteaux.
- Plancher d’étage : pour une maison à étage, coulage du plancher intermédiaire avant la suite de l’élévation.
- Charpente : fermettes industrielles ou charpente traditionnelle, posées sur les murs ou sur l’ossature.
- Couverture : écran sous toiture, liteaux, tuiles ou ardoises, zinguerie (gouttières, descentes, noues) ; c’est la mise hors d’eau.
- Menuiseries extérieures : fenêtres, baies, porte d’entrée et porte de garage ; c’est la mise hors d’air.
Les trois premières étapes constituent la base du gros œuvre ; les planchers en font partie intégrante. Pour comprendre comment se construit un plancher d’étage ou sur vide sanitaire, consultez notre guide du plancher poutrelles-hourdis.
| Phase | Ouvrages | Corps d’état |
|---|---|---|
| Gros œuvre | Terrassement, fondations, planchers, murs, chaînages | Terrassier, maçon |
| Mise hors d’eau | Charpente, couverture ou étanchéité, zinguerie | Charpentier, couvreur, étancheur |
| Mise hors d’air | Fenêtres, portes extérieures, porte de garage | Menuisier poseur |
| Second œuvre | Cloisons, isolation, électricité, plomberie, chauffage, ventilation | Plaquiste, électricien, plombier-chauffagiste |
| Finitions | Revêtements de sol et murs, peinture, sanitaires, cuisine | Carreleur, peintre, cuisiniste |
Quelles démarches avant d’ouvrir le chantier ?
Le chemin vers le clos-couvert commence dans les bureaux, pas sur le terrain. Avant toute démarche, vérifiez le statut de la parcelle, car bâtir sur un terrain non constructible est strictement interdit. Plusieurs formalités conditionnent le démarrage des travaux et la protection du propriétaire en cas de désordre.
- Permis de construire : obtenu, affiché sur le terrain de façon visible depuis la voie publique, et purgé du délai de recours des tiers avant de lancer les gros travaux.
- Étude de sol : dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique ; ailleurs, elle reste fortement conseillée, car elle dimensionne les fondations.
- Assurance dommages-ouvrage : obligatoire pour le maître d’ouvrage, à souscrire avant l’ouverture du chantier ; elle préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre la recherche des responsabilités.
- Déclaration d’ouverture de chantier : déposée en mairie au démarrage effectif des travaux, la déclaration d’ouverture de chantier fait courir la validité du permis.
- Attestations d’assurance : décennale et responsabilité civile de chaque entreprise, à jour, demandées avant la signature.
Ces documents ne coûtent presque rien comparés à la maison, mais leur absence peut bloquer un chantier ou laisser le propriétaire seul face à un sinistre.
Que reste-t-il à faire après le hors d’eau hors d’air ?
Une maison close et couverte n’est pas habitable. Il reste tout l’intérieur : isolation des murs et de la toiture, cloisons et plafonds, réseaux électriques et de plomberie, chauffage et ventilation, chapes, revêtements de sol, faïences, peintures, sanitaires et cuisine. Selon le niveau de finition, ces lots représentent une part importante du budget total, souvent du même ordre que le gros œuvre lui-même.
À l’extérieur, les enduits ou le bardage de façade, les terrasses, l’allée et les clôtures restent souvent à réaliser. Dans les contrats de construction, les revêtements extérieurs relèvent aujourd’hui de l’étape finale des équipements et non plus de la mise hors d’eau : un mur brut en blocs peut donc être hors d’eau au sens du contrat, à condition que la suite soit bien prévue.
Bon à savoir
Le raccordement électrique se demande bien avant la fin du chantier. Il en va de même pour les télécoms : anticipez le raccordement à la fibre dès la pose des fourreaux en tranchée pour éviter les blocages lors de l’emménagement.
Peut-on faire construire une maison hors d’eau hors d’air et finir soi-même ?
Oui, c’est une formule répandue chez les particuliers bricoleurs. L’adoption d’un procédé en bâtiment préfabriqué permet d’ailleurs de réduire considérablement la durée de cette phase. Un constructeur, un maître d’œuvre ou des entreprises séparées livrent la maison close et couverte, et le propriétaire réalise ou fait réaliser le second œuvre et les finitions. L’économie peut être réelle, mais elle a une contrepartie : la coordination, les délais et la responsabilité des lots intérieurs reviennent au propriétaire.
- La liste précise des ouvrages livrés figure au contrat : menuiseries, porte de garage, zinguerie, enduits ou non.
- Les travaux que vous gardez sont décrits et chiffrés, pour mesurer le coût réel de la maison terminée.
- Les lots techniques (électricité, gaz, plomberie) respectent les normes en vigueur et passent les contrôles nécessaires au raccordement.
- L’assurance dommages-ouvrage est souscrite avant l’ouverture du chantier, y compris pour la part réalisée par les entreprises.
- La réglementation thermique et environnementale applicable aux maisons neuves reste à respecter, y compris pour l’isolation posée par vous-même.
Point de vigilance
Un prix « hors d’eau hors d’air » paraît toujours attractif, mais il ne représente qu’une partie du coût final. Comparez toujours avec un devis « prêt à décorer » ou « clé en main » sur le même périmètre, et chiffrez honnêtement le temps et les matériaux des lots que vous gardez.
Quel est le rôle du hors d’eau hors d’air dans un contrat de construction ?
Dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la loi encadre les appels de fonds : le constructeur ne peut pas réclamer plus qu’un pourcentage maximum du prix à chaque stade, fixé par l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation. Le hors d’eau et le hors d’air y sont deux jalons centraux.
| Stade du chantier | Part maximale du prix exigible (cumulée) |
|---|---|
| Ouverture du chantier (dépôt de garantie inclus) | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et des revêtements extérieurs | 95 % |
| Solde | À la signature du PV de réception de chantier sans réserve, ou à la levée des réserves |
Réclamer un pourcentage avant que le stade correspondant soit réellement atteint constitue une perception de fonds irrégulière, sanctionnée. Avant de payer l’appel « hors d’eau » ou « hors d’air », vérifiez donc sur place que la couverture est complète ou que toutes les menuiseries prévues sont posées. Chaque réunion de chantier permet de faire ce point contradictoire. En cas de doute, faites-vous accompagner par un expert en bâtiment indépendant lors des visites de chantier.
Avec un architecte ou un maître d’œuvre et des marchés séparés, chaque entreprise facture selon son propre échéancier, mais le principe reste le même : on paie un ouvrage réalisé, constaté et conforme au devis.
Quelles garanties et quels contrôles à ce stade ?
Le clos-couvert est un bon moment pour faire un point complet. Sur le chantier, les opérations de découpe exigent le port d’un masque FFP3 sur chantier pour filtrer les poussières fines. Les ouvrages qui protègent la maison de l’eau sont ceux dont les défauts coûtent le plus cher plus tard.
- Toiture : alignement des tuiles, solins et abergements autour des cheminées et fenêtres de toit, écran sous toiture continu, gouttières raccordées.
- Menuiseries : fonctionnement des ouvrants, calfeutrement et étanchéité à l’air en périphérie, appuis de fenêtre avec pente vers l’extérieur.
- Murs : aplomb, absence de fissures, réservations prévues pour les réseaux.
- Documents : attestations d’assurance décennale de chaque entreprise, assurance dommages-ouvrage, déclaration d’ouverture de chantier déposée en mairie.
Après la réception, trois garanties protègent le propriétaire : la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements dissociables pendant deux ans, et la garantie décennale, qui couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Le toit et les menuiseries extérieures en relèvent directement.
Combien coûte une maison hors d’eau hors d’air ?
Les guides de prix situent une maison livrée hors d’eau hors d’air entre environ 650 et 1 450 € le m² selon le mode constructif, hors terrain et hors raccordements, en France métropolitaine ; selon les guides, ces montants sont annoncés HT ou TTC, d’où l’intérêt de faire préciser la TVA sur chaque devis. Ce prix ne couvre qu’une partie de la maison terminée : selon les sources, la part du clos-couvert va d’à peu près la moitié à près des deux tiers du coût final. Pour le budget complet, poste par poste, avec les fourchettes au m² de la maison terminée, consultez notre guide du prix de construction d’une maison.
Hors d’eau hors d’air : quelles alternatives pour gagner de la place ?
Construire neuf n’est pas la seule voie. Si vous possédez déjà une maison, une surélévation en bois ajoute un étage en passant elle aussi par une phase de clos-couvert, souvent plus courte grâce à la préfabrication. Et pour un projet atypique, la maison conteneur part d’une structure déjà close, qu’il faut ensuite découper, isoler et aménager.
À retenir
- Hors d’eau = charpente et couverture posées ; hors d’air = menuiseries extérieures posées.
- Le stade marque la fin du gros œuvre et du clos-couvert, pas une maison habitable.
- En CCMI : 60 % du prix au plus à la mise hors d’eau, 75 % aux cloisons et à la mise hors d’air.
- Vérifiez sur place que le stade est atteint avant de payer l’appel de fonds.
- Comparez un prix hors d’eau hors d’air avec un devis prêt à décorer sur le même périmètre.
Calculez-le avec nos outils : Validité du permis, Viabilisation du terrain, Échafaudage de façade, Membrane EPDM.
Questions fréquentes
Quelle différence entre hors d’eau et hors d’air ?
Le hors d’eau correspond à la pose de la charpente et de la couverture : la pluie n’entre plus. Le hors d’air vient ensuite, avec la pose des menuiseries extérieures : la maison est fermée. Dans un contrat de construction, ce sont deux appels de fonds distincts, à 60 % puis 75 % du prix au maximum.
Combien de temps faut-il pour arriver au hors d’eau hors d’air ?
Cela dépend du mode constructif, du terrain, de la météo et de l’organisation des entreprises. Une ossature bois préfabriquée atteint ce stade plus vite qu’une maçonnerie, qui demande des temps de séchage. Le planning prévisionnel du constructeur ou du maître d’œuvre donne la date attendue ; demandez-le avant de signer.
Une maison hors d’eau hors d’air est-elle habitable ?
Non. Elle est protégée des intempéries et fermée, mais il manque l’isolation intérieure, les réseaux, le chauffage, les sanitaires et les revêtements. Elle ne peut pas être raccordée ni occupée normalement avant l’achèvement de ces lots et, le cas échéant, la déclaration d’achèvement des travaux.
Les enduits de façade font-ils partie du hors d’eau ?
Pas nécessairement. Dans la grille des paiements d’un contrat de construction de maison individuelle, les revêtements extérieurs relèvent du stade de 95 %, avec les équipements. Votre contrat peut toutefois les inclure plus tôt : lisez la notice descriptive pour savoir à quel moment ils sont prévus.
Qui vérifie que le stade hors d’eau hors d’air est atteint ?
C’est d’abord au maître d’ouvrage de le constater, lors d’une visite de chantier avant de régler l’appel de fonds. Un architecte, un maître d’œuvre ou un contrôleur indépendant peut l’accompagner. En cas de désaccord, notez par écrit ce qui manque et ne payez que lorsque le stade prévu au contrat est réellement atteint.
